Mieszkanie od dewelopera – zakup mieszkania i odbiór mieszkania, czyli na co zwrócić uwagę?

Z danych Eurostatu wynika, że na kupno mieszkania od dewelopera z rynku pierwotnego decyduje się obecnie coraz więcej Polaków. Pcha nas ku temu najczęściej chęć posiadania zupełnie nowego mieszkania, dającego możliwość samodzielnego jego zaaranżowania i wykończenia. Zanim jednak do tego dojdzie, czeka nas cała procedura nabycia tego typu nieruchomości. Mieszkanie od dewelopera, na co zwrócić uwagę?

Wybranie odpowiedniego dewelopera to podstawa finalnego sukcesu całej inwestycji. Eksperci radzą, aby wybierać firmy, które operują i mają swoją siedzibę w tej samej miejscowości, w której prowadzone są prace budowlane. Daje to pewnego rodzaju bezpieczeństwo i możliwość bezpośredniego kontaktu z wykonawcą projektu inwestycyjnego. Warto również sprawdzić, czy deweloper posiada odpowiednie pozwolenie na budowę oraz prawo do zarządzania gruntem, na którym cała inwestycja ma powstać.

Nabywca mieszkania ma pełne prawo do wglądu w dokumentację deweloperską, w tym do zapoznania się z pozwoleniem na budowę oraz aktem prawnym zezwalającym na zarządzanie danym gruntem.

Inwestor ma również prawo do otrzymania od dewelopera numeru księgi wieczystej. Dzięki niemu może on sprawdzić (w Internecie lub w sądzie), kto jest prawowitym właścicielem lub zarządcą ziemi, na której stawiany jest budynek/budynki mieszkalne. Dobrze by było zdobyć informacje na temat tego, w jaki sposób finansowana jest cała inwestycja. Czy budowa lokali finansowana jest ze środków własnych dewelopera, rachunku powierniczego czy też z kredytu hipotecznego? Na co jeszcze zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Warto poznać wcześniejsze realizacje danego przedsiębiorcy budowlanego i w miarę możliwości odwiedzić je osobiście, sprawdzając przy tym stan techniczny oraz standard postawionych budynków, a także rozmawiając z ich lokatorami.

Warto sprawdzić, w jakim stanie technicznym deweloper oddaje lokal, ponieważ jest to częsty powód konfliktów rozgrywających się pomiędzy kupującymi a oddającym inwestycję do użytku. Niska jakość wykonania, niedoróbki czy zaniedbania wykonawcze to kluczowe czynniki decydujące o tym, że inwestor wchodzi na drogę sądową z deweloperem.

Osoby kupujące mieszkanie deweloperskie chroni ustawa deweloperska, która reguluje sposób ochrony praw nabywców tego typu nieruchomość z rynku pierwotnego.

Nie tylko samo miejsce posadzenia budynku mieszkalnego się liczy, ale również najbliższa okolica powinna być dla przyszłego właściciela niezwykle ważna. Aby poznać plan zabudowy sąsiadujących z inwestycją terenów, należy sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który zawiera wszystkie niezbędne informacje na temat innych planowanych w okolicy inwestycji.

Umowa deweloperska to dokument, który trzeba uważnie przeczytać od przysłowiowej deski do deski. Określa ona stan prawny nieruchomości, powierzchnię działki, układ mieszkania, a także informuje nabywcę, czy na nieruchomości nie ciążą hipoteczne lub służebne obowiązki płatności. Umowa mówi również o terminie rozpoczęcia oraz zakończenia budowy, a także okresie, w jakim przeniesione zostaną prawa własności na przyszłego użytkownika.

Co ważne, umowa deweloperska musi zawierać informacje o wysokości kar umownych, w przypadku niewywiązania się przez dewelopera z terminów oddania/przekazania nieruchomości lub innych zapisów umowy.

Najbardziej kontrowersyjne zapisy umów deweloperskich, które koniecznie należy zweryfikować

• jednostronne zapisy dotyczące kar umownych (kary dla przyszłych lokatorów, ale nie dla sprzedającego/dewelopera)
• skrócenie czasu na reklamację nieruchomości (od końca 2014 roku obowiązuje 5-letni okres reklamacyjny)
• zamiana materiałów budowlanych przez dewelopera – taki zapis nie powinien figurować w umowie – w przeciwnym wypadku wykonawca może użyć zamienników gorszej jakości, nawet bez wiedzy przyszłego właściciela
• waloryzacja ceny mieszkania (niedopuszczalna klauzula, która może narzucić wyższą cenę za nieruchomość, niż było to pierwotnie ustalone)
• brak konkretnego terminu przekazania mieszkania (taki zapis daje wykonawcy pełną dowolność w terminie oddania lokalu, co jest niedopuszczalne)

Z punktu widzenia przyszłego użytkownika nieruchomości istotny jest także harmonogram płatności, informacje na temat tego, co zawiera się w standardzie deweloperskim oraz jak wyglądają warunki odstąpienia od umowy.

Można kupić mieszkanie na rynku pierwotnym w jednym z trzech standardów wykończenia: w stanie surowym, w stanie deweloperski oraz pod tzw. klucz.

Powszechną praktyką na rynku mieszkań nowych jest stan deweloperski oraz surowy, na które decyduje się większość nabywców. Plusem takich rozwiązań jest to, że można wykończyć i zaaranżować przestrzeń mieszkalną według własnych, indywidualnych potrzeb. Z kolei minusem takiego stanu rzeczy jest konieczność wykonania wielu prac we własnym zakresie (w stanie surowym m.in.: poprowadzenie instalacji elektrycznej, ogrzewania, wykończenie ścian i podłóg, zamontowanie armatury itd.).

Co ważne, tego typu nieruchomości najczęściej nie posiadają odpowiedniej termoizolacji poddasza (o ile jest w projekcie), podłóg (zwłaszcza w przypadku obiektów posadowionych na gruncie) czy ścian (jeżeli budynek nie został docieplony z zewnątrz). Dlaczego jest to tak ważne?

Prawidłowo wykonana izolacja termiczna domu pozwala uzyskać oszczędności nawet rzędu ponad 3000 zł rocznie w kosztach ogrzewania (dla powierzchni ok. 120 m2). Ponadto odpowiednia izolacja przełoży się na optymalną temperaturę pomieszczeń, właściwy mikroklimat i brak jakichkolwiek problemów z pleśnią czy grzybem. Wpłynie również dodatnio na trwałość całej konstrukcji budynku.

Ponadprzeciętna szczelność, szybkość aplikacji oraz praktycznie brak ograniczeń zastosowania czyni z pianki PUR jedno z najpopularniejszych obecnie rozwiązań termoizolacyjnych i doskonałą alternatywę dla tradycyjnych materiałów ociepleniowych.

Do najważniejszych zalet pianki natryskowej Purios należą:

• doskonałe właściwości termoizolacyjne
• wysoka paroprzepuszczalność
• szybki i łatwy montaż izolacji
• precyzyjna aplikacja nawet w najbardziej niedostępnych miejscach
• stuprocentowa eliminacja mostków termicznych