Dom bez pozwolenia – wszystko, co musisz wiedzieć o domu na zgłoszenie

Prawo polskie zezwala na budowę domu bez pozwolenia, którego powierzchnia może wynieść nawet 100 m² lub więcej. Warto podkreślić, że przepisy w tym przypadku nie tylko oznaczają zgodę na postawienie domu na zgłoszenie, ale są zachętą dla wszystkich inwestorów prywatnych. I w takim celu powstały jako jeden z owoców Polskiego Ładu. 

Rządowy Fundusz Polski Ład to plan odbudowy polskiej gospodarki. Jego efektem jest między innymi znowelizowana ustawa Prawo Budowlane z roku 2022 (prawie wszystkie jej zapisy podtrzymuje jednolity tekst ustawy z 14 maja 2024 roku), która zawiera najważniejsze informacje związane z budową domu do 70 m². 

Co to jest dom bez zezwolenia? 

Nazwa sugeruje rodzaj samowoli budowlanej, jednak jest to pełnoprawny, nowy pomysł rządowy na pobudzenie gospodarki. Zgodnie z punktem 1a ustępu 1 artykułu 29 ustawy Prawo Budowlane dom wolno stojący: 

• ma powierzchnię zabudowy nieprzekraczającą 70 m², 

• to jednorodzinny budynek mieszkalny o zabudowie wolnostojącej, 

• ma co najwyżej dwie kondygnacje, 

• jest przeznaczony na potrzeby mieszkaniowe dla inwestora, 

• nie wymaga ani współpracy z kierownikiem budowy, ani prowadzenia dziennika budowy, 

• nie wymaga również pozwolenia a budowę. 

Konieczne jest zgłoszenie faktu rozpoczęcia budowy wraz z naprawdę prostą dokumentacją do starostwa powiatowego lub do urzędu miasta (w zależności od miejsca budowy; w Warszawie będzie to urząd dzielnicy). Dlatego właśnie rządowy projekt zyskał taką nazwę. 

Przytaczany wyżej paragraf ustawy uściśla, że budynek musi znajdować się na działce lub działkach, sugeruje konieczność posiadania projektu domu, a finalnie inwestycja ma służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. W rzeczywistości projekt domu jest jednym z dokumentów, które obowiązkowo należy dołączyć do zgłoszenia. 

Domy bez pozwoleń nie są nowością w polskim systemie prawnym.

Już ustawa Prawo Budowlane z roku 2015 stwarzała takie możliwości, choć wówczas ich powierzchnia zabudowy nie mogła przekraczać 35 m². Mimo że dziś możliwości i udogodnienia są o wiele większe, to należy znać również warunki i obowiązki spoczywające na inwestorze. 

1. Dom budowany bez zezwolenia może mieć najwyżej 2 kondygnacje. Drugą kondygnacją może być poddasze użytkowe lub podpiwniczenie (poddasze nieużytkowe nie jest uznawane za kondygnację). 
2. Przeznaczeniem takiego domu są – jak wskazuje ustawa – potrzeby mieszkaniowe osoby, która inwestuje w budowę. Wyklucza to udział dewelopera. 
3. Inwestycja wymaga Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzeni, a w przypadku jego braku: decyzji o warunkach zabudowy. 
4. Zarówno umiejscowienie budynku na działce lub działkach, jak i jego wznoszenie muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami budowlanymi, prawnymi i innymi, właściwymi dla budownictwa mieszkaniowego. W szczególności wskazuje się ustawę Prawo Budowlane oraz aktualne rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. 
5. Wspomnijmy ponownie, że budowa domu wymaga projektu, zgodnie z którym będą przebiegać prace. 
6. Po zakończeniu budowy należy poinformować odpowiednie starostwo powiatowe lub urząd miasta o tym fakcie. 

„Dom bez pozwolenia” to również nazwa programu rządowego. Jego głównym celem jest skrócenie okresu od powzięcia decyzji o budowie do jej finalizacji. Oprócz wyeliminowania konieczności oczekiwania na zezwolenie (obecnie właściwe organy mają na to 65 dni) oraz potencjalnych oszczędności, które mogłyby z tego wynikać, inwestor zyskuje o wiele więcej.

• Nie ma potrzeby zatrudniania kierownika budowy – wystarczy, że budynek będzie wznoszony zgodnie z projektem, przepisami prawa oraz w myśl sztuki budowlanej. Dzięki temu obniżają się koszty związane z inwestycją.
• Nie jest konieczne również prowadzenie dziennika budowy.
• Zgłoszenie o budowie oraz zawiadomienie o jej ukończeniu można wysłać przez Internet za pośrednictwem strony https://wnioski.gunb.gov.pl/. Na wymagane oświadczenia i dokumenty składają się:

1. 1. • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane,
      • projekt zagospodarowania działki lub terenu,
      • projekt architektoniczno-budowlany,
      • Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, a jeżeli go nie ma, to decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
      • oświadczenie, że budujesz dom na własne potrzeby mieszkaniowe,
      • oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową (w przypadku braku zatrudnienia kierownika budowy),
      • oświadczenie o złożeniu kompletu dokumentów.

• Nikt nie może wyrazić sprzeciwu wobec budowy, o ile zostały spełnione podstawowe wymogi formalne wynikające ze zgłoszenia budowy. Można więc rozpocząć realizację inwestycji nawet w dniu wysłania takiego zgłoszenia (nawet jeżeli przedłożona dokumentacja zawiera nieścisłości lub braki).
• Można korzystać z udostępnianych za darmo projektów, które pobiera się z rządowej strony https://www.gunb.gov.pl/projekty-architektoniczno-budowlane (w styczniu 2025 roku witryna Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego oferowała 69 projektów domów do 70 m² powierzchni zabudowy).
• Możesz dobudować taras do 35 m², balkon czy loggię, a ich powierzchnie nie redukują dostępnej powierzchni zabudowy domu 70 m². Możliwe jest również dobudowanie wolno stojących garaży, oranżerii, wiat, altan, a także basenu do 35 m².

Jeżeli na co dzień nie zajmujesz się kwestiami budowlanymi, to być może zastanawia Cię rozbieżność pomiędzy wymienianymi w artykule wartościami: 70 m² oraz 100 m². To nie jest błąd. 

Powierzchnia zabudowy 

Ustawa Prawo Budowlane wskazuje na to, że dom na zgłoszenie nie może być większy niż 70 m² powierzchni zabudowy. Powierzchnia zabudowy oznacza pole, obszar zajmowany przez podstawę budynku. Można też inaczej: to powierzchnia zaznaczona przez obrys ścian budynku (jeżeli bryła domu ma kształt nieregularny, to mowa o obrysie na styku z podłożem). 

Powierzchnia użytkowa 

Natomiast powierzchnia użytkowa takiego domu może być zarówno mniejsza, jak i większa. Jest to bowiem przestrzeń wewnętrzna, po której mogą poruszać się ludzie (wlicza się w nią także schody). Jeżeli interesuje Cię budynek jednokondygnacyjny, to powierzchnia użytkowa będzie mniejsza. W przypadku dwóch kondygnacji powierzchnia taka może sięgać 100 m², a przy odpowiednim projekcie – nawet więcej. 

Widać więc, że realna przestrzeń do życia w domku na zgłoszenie może być naprawdę duża, jeżeli takie masz oczekiwania i akceptujesz fakt posiadania kondygnacji nad- lub podziemnej. 

Podejmując decyzję na temat budowy domu do 70 m² bez zezwolenia, upewnij się, że wziąłeś pod uwagę wszystkie towarzyszące okoliczności. Przygotowaliśmy listę najważniejszych zagadnień, o których należy wiedzieć. 

1. Bierzesz pełną odpowiedzialność prawną i karną za ewentualne błędy i niezgodności wynikające z procesu budowy domu bez zezwolenia, jeżeli nie zatrudniłeś kierownika budowy. 
2. Informację o tym, że dom bez zezwolenia przeznaczony jest do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych inwestora, należy rozumieć tak, że nie można go sprzedać ani wynająć. Składając oświadczenie o tym, że dom będzie spełniać Twoje potrzeby mieszkaniowe, deklarujesz stan obecny. Jak jednak wskazują prawnicy, sytuacja rodzinna i finansowa zmienia się, a w przyszłości dom może już nie zaspokajać Twoich potrzeb. Dlatego sprzedaż domu bez zezwolenia jest możliwa. 
3. Licz się z tym, że ubezpieczenie takiego domu może stanowić większe wyzwanie. Wynika to z braku obowiązku nadzoru sprawowanego przez kierownika budowy, który dla ubezpieczyciela oznacza zapewnienie o przestrzeganiu przepisów i norm budowlanych, w tym tych związanych z zachowaniem bezpieczeństwa. 
4. Takie same przyczyny mogą sprawić, że uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup takiego domu będzie wymagało więcej wysiłku. 
5. Podobnie przedstawia się sytuacja z termoizolacją domu: tradycyjne metody ocieplenia budynku mogą być niewystarczające dla utrzymania komfortowych temperatur zimą i latem. 
6. Garaż stanowiący część bryły budynku nie zwiększa powierzchni użytkowej domu, ale wlicza się do jego powierzchni zabudowy. 
7. 70 m² powierzchni zabudowy to wartość nieprzekraczalna dla budynków bez pozwolenia. Jeśli mimo to chcesz mieć większy dom, to potrzebne będzie zezwolenie na budowę. Od razu warto się o nie postarać, ponieważ nie ma możliwości uzyskania pozwolenia dla już stojącego domu bez zezwolenia. 
8. W szczególnych sytuacjach pozwolenie na budowę może okazać się konieczne mimo spełnienia wszystkich formalnych warunków. Do takich sytuacji należy między innymi przynależność działki inwestycyjnej do terenów objętych ochroną przyrody. 
9. Spodziewaj się, że w najbliższym czasie zostaną zaostrzone przepisy dotyczące domów do 70 m². Najczęściej poruszanym powodem jest samowola budowlana i niebezpieczeństwa z niej wynikające. Obecnie urzędnicy nie mają możliwości wydać zakazu budowy, sprawdzić zgodność budynku z projektem, a nawet wezwać do uzupełnienia brakujących dokumentów. 
10. Jeżeli działka nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego – niezbędnego do legalnego rozpoczęcia budowy domu bez pozwolenia – należy zwrócić się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie czas oczekiwania na nią wynosi do 21 dni (wcześniej nie był określony żadnymi przepisami). 
11. Od roku 2026 zmienią się zasady dotyczące MPZP oraz warunków zabudowy, co może w znacznym stopniu spowolnić lub ograniczyć możliwość budowy domu na zgłoszenie. 
12. W dalszym ciągu obowiązują inwestora przepisy zawarte w „rozporządzeniu WT” (rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) regulujące między innymi odległość budynku od granic działki, a także właściwe dla nich obwieszczenia. 
13. Budynek stawiany zgodnie z programem „Dom bez formalności” nie jest tym samym co budynek rekreacji indywidualnej (BRI) o powierzchni zabudowy do 70 m². 
14. Od kilku lat zauważalny jest trend budowania domów jednokondygnacyjnych. Tak doniosła inwestycja to najczęściej dom na resztę życia. Warto wziąć pod uwagę nie tylko powierzchnię użytkową, ale również ewentualne kondygnacje z prowadzącymi na nie schodami, które mogą okazać się zmorą dla osób w podeszłym wieku. 

Dom energooszczędny nie doczekał się jednej wspólnej definicji, jednak wskazuje na niego kluczowy fakt: roczne zużycie energii pierwotnej (ze źródeł odnawialnych i nieodnawialnych) w domu energooszczędnym jest wyraźnie mniejsze niż w przypadku standardowych budynków mieszkalnych (brak jednoznacznej polskiej lub europejskiej definicji, jednak przyjmuje się, że zużycie energii pierwotnej powinno być niższe o 25-50% lub że nie powinno przekraczać rocznie 70 kWh/m²). 

Czasami przytacza się także wymagane wartości współczynnika przenikania ciepła (U), jednak dotyczą one wyłącznie wartości wymaganych dla budynków mieszkalnych stawianych w Polsce po 28 kwietnia 2023 roku – są więc związane z zachowaniem przyjętych przez Komisję Europejską norm, a nie z klasą energooszczędności. 

Najlepiej zatem przyjąć, że dom energooszczędny pozwala skutecznie ograniczać zużycie energii. 

Dom bez zezwolenia nie musi, lecz powinien zapewniać mieszkańcom odpowiedni komfort cieplny przez cały rok. Pod tym względem nie różni się niczym od innych nieruchomości przeznaczonych do zamieszkiwania. Natomiast jego względnie niewielka powierzchnia użytkowa i z reguły idąca w parze zwarta konstrukcja stanowią ważne ułatwienie w dążeniu do obniżenia zużycia EP (energii pierwotnej). 

Co warto zrobić, żeby mieć energooszczędny dom?

Na powierzchni około 50 m² dla jednokondygnacyjnych budynków bez pozwolenia oraz dochodzącej do 95 m² dla budynków dwukondygnacyjnych istnieją naturalne przeszkody utrudniające lub uniemożliwiające instalację urządzeń o dużym poborze mocy lub po prostu nie ma potrzeby ich montowania. Standardowo zużycie energii na 1 m² w mniejszych domach i mieszkaniach jest niższe. 

Drugim sposobem na obniżenie zużycia energii pierwotnej jest zastosowanie nowoczesnej termoizolacji. Systemy izolacji pianą PUR to obecnie jedno z najczęściej wybieranych rozwiązań we współczesnym budownictwie. Dzięki mniejszej powierzchni ścian, dachu i podłóg uzyskanie optymalnych warunków termicznych jest o wiele tańsze. Warto dodać, że piana poliuretanowa doskonale radzi sobie również z ociepleniem o mniejszej szczelności i staranności, a tam tradycyjne materiały nie będą spełniać swojej funkcji wystarczająco dobrze. 

Czy warto budować energooszczędnie? 

Jest kilka bardzo dobrych powodów, dla których inwestowanie w dom o jak najniższym zużyciu energii ma sens. Warto wymienić niektóre z nich: 

• wyższa wartość takiej nieruchomości w przyszłości – europejskie trendy zmierzające w stronę ograniczenia zużycia paliw kopalnych oraz w kierunku ekologii stale zyskują na znaczeniu, 

• większy komfort – w takim domu mieszka się wygodniej, 

• niezależność energetyczna – w przypadku ograniczenia dostępu do energii problem jest mniej odczuwalny, 

• korzystny wpływ na środowisko – coraz więcej młodych inwestorów wskazuje ochronę środowiska jako jeden z najistotniejszych motywatorów, 

• mniejsza zależność od wahań pogody – odpowiednia termoizolacja zapewnia możliwie stałą temperaturę przez cały rok niezależnie od stanu atmosfery. 

Mimo że idea domów na zgłoszenie sięga tylko 2015 roku, to wokół niej narosło wiele niejasności, a czasami przekłamań. Zebraliśmy najważniejsze z nich, dzięki czemu decyzja o własnym domu stanie się łatwiejsza. 

❌ Rząd zatwierdził projekt przepisów dopuszczających budowę domów bez zezwolenia o dowolnie dużej powierzchni zabudowy.
To często powielany mit. Prace nad takimi ryzykownymi zmianami trwały do roku 2022, w kolejnym zostały wstępnie zaakceptowane, ostatecznie jednak odrzucono je. Obecny rząd nie podjął do tej pory żadnych rozmów na temat porzuconego projektu ustawy. 

❌ Prawo pozwalające na budowę domów bez zezwolenia weszło w życie w roku 2022.
To także mit, choć nieszkodliwy. Takie prawo pojawiło się już w 2015 roku w Polsce, jednak pierwotnie dotyczyło ono tylko domów o powierzchni zabudowy do 35 m². W roku 2022 jedną ze zmian było podwojenie tej wartości. 

❌ Dom bez zezwolenia może być zaprojektowany z większą fantazją niż w przypadku budynku objętego standardowymi procedurami urzędowymi.
To również mit. Sugeruje on prawdopodobnie, że zarówno w projekcie, jak i podczas budowy można pozwolić sobie na dowolne odstępstwa od przyjętych standardów, podczas gdy ścieżka proceduralna jest hamulcem dla takiej inwencji. W rzeczywistości urzędnik nie ocenia fantazji architekta lub pomysłodawcy. Może natomiast zwrócić uwagę na ewentualne odstępstwa zagrażające bezpieczeństwu mieszkańców – bo czasami pod pojęciem „fantazji budowlanej” rozumie się głęboką ingerencję w zatwierdzony projekt. 

❌ Nowe przepisy dotyczące domów bez zezwolenia poprawiły tzw. ruch budowlany.
To intencja przyświecająca pomysłodawcom, która zmieniła się w mit. Fakty pokazują jednoznacznie, że budynki wymagające zezwolenia na budowę stawiane są ponad 50 razy częściej niż domy bez pozwolenia.
W drugim półroczu 2023 roku zgłoszono 906 takich obiektów, natomiast przez cały rok 2023 wydano 88259 pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych i ponad 13000 na budynki wielorodzinne. Przyjmuje się, że w całym roku 2023 zgłoszeń było około 1700 (GUS wciąż nie udostępnił kompletnych danych za rok 2023). To ponad 50 razy mniej niż w przypadku większych domów, które nadal są preferowane przez Polaków. 

❌ Dom energooszczędny zużywa przez rok mniej energii niż 70 kWh/m².
To także mit. Żaden akt prawa polskiego lub europejskiego, a także żadna obowiązująca norma nie podaje takiej definicji. Jest to raczej skrót myślowy i pewne jest, że ta granica będzie się przesuwać wraz z coraz lepszymi technologiami budowlanymi. 

Budowa każdego domu przeznaczonego na cele mieszkalne wymaga wcześniejszego projektu. Jego koszt waha się w granicach od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, w przypadku rozwiązań dedykowanych cena może być jeszcze wyższa. 

Między innymi w wyniku prac rządowych nad ułatwieniem procedur związanych z budową nowych domów powstała strona internetowa zawierająca ponad 100 gotowych projektów domów (w styczniu 2025 roku było ich 105). W dodatku wszystkie są darmowe. Kompletne projekty można pobrać ze strony Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego: https://www.gunb.gov.pl/projekty-architektoniczno-budowlane. 

Gotowe projekty domów do 70 m² oraz większych znajdziesz także na naszej stronie internetowej.