Budowa domu krok po kroku

Budowa domu to czasochłonny i wielopłaszczyznowy proces, w którym każdy etap jest bardzo ważny i w większym lub mniejszym stopniu może wpływać na dalszy przebieg całej inwestycji.

Przede wszystkim musimy być perfekcyjnie przygotowani pod względem formalnym, a więc konieczne jest zgromadzenie wszystkich niezbędnych dokumentów, pozwoleń i zgód, a także szczegółowe określenie specyfikacji przyszłego domu jednorodzinnego. Musimy również zakupić odpowiednią działkę budowlaną, na której stanie nasza nieruchomość!

Przed zakupem terenu pod inwestycję warto sprawdzić, czy dla tej konkretnej lokalizacji został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Da nam to odpowiedź, na jakie cele działka została przeznaczona i czy w ogóle będziemy mogli rozpocząć w tej lokalizacji budowę własnej nieruchomości. MPZP może zawierać szczegółowe regulacje, określające m.in.: wysokość zabudowy, liczbę możliwych kondygnacji, rodzaj dachu, a nawet kolorystykę elewacji.

Kiedy jesteśmy już w posiadaniu decyzji o warunkach zabudowy lub znamy ustalenia MPZP, śmiało możemy przystąpić do wyboru projektu oraz architekta, który taki projekt wykona.

Aby w ogóle myśleć o swoim wymarzonym domu, musimy w pierwszej kolejności otrzymać pozwolenie na jego budowę. W tym celu konieczne jest złożenie kompletu dokumentów do Wójta, Starosty lub Prezydenta Miasta, a więc:

• decyzji o warunkach zabudowy — WZ, jeżeli brak MPZP
• oświadczenia o prawie do możliwości dysponowania nieruchomością, z możliwością budowy
• 4 egzemplarzy projektu budowy + opinie + uzgodnienia + pozwolenia
• potwierdzenia, że projektant w dniu składania wniosku jest wpisany do rejestru właściwej izby samorządu zawodowego
• wypisu z rejestru gruntów dla działki + sąsiadujące
• potwierdzenia uiszczenia opłaty skarbowej

Dokumenty do budowy domu, jakie powinien uzyskać każdy inwestor oraz przybliżony koszt uzyskania niektórych z nich, to*:

• wypis i wyrys z planu miejscowego zagospodarowania (warunki zabudowy – WZ) – w zależności od ilości stron – zazwyczaj ok. 50-70 zł oraz 60 zł za przepisanie na nowego inwestora, maksymalnie 250 zł
• mapę zasadniczą (20-160 zł w zależności od wielkości) i mapę do celów projektowych (do nabycia u geodety z uprawnieniami 600 -700 zł/hektar)
• oświadczenie o możliwości przyłączenia do poszczególnych sieci (m.in. urząd gminy, zakład energetyczny, gazownia) – za darmo
• decyzję o warunkach zabudowy (kiedy planu miejscowego nie ma)
• decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej (jeżeli wcześniej była tak użytkowana)
• opinię geotechniczną (przy trudnych warunkach gruntowych lub gdy projektant zaleci zbadanie gruntu)
• zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej (80 zł opłaty skarbowej oraz koszt projektu 1000 zł)
• projekt budowlany (2000-6000 zł + adaptacja 1500 zł – indywidualne rozwiązania są dużo droższe)
• zgodę na odstępstwo od przepisów (jeśli jest taka potrzeba)
• pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy
• dziennik budowy
• oświadczenie kierownika budowy
• zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych

W przypadku każdego projektu budowlanego trzeba się liczyć z tym, że już na początkowych etapach inwestycji mogą pojawić się dodatkowe koszty, wynikające m.in. z wznowienia granic oraz ekspertyzy technicznej (min. 4000 zł). Możliwe są również inne koszty, które należy ponieść, w tym np. dotyczące decyzji środowiskowych, operatów wodno-prawnych czy opłat związanych z konserwatorem zabytków. Pamiętajmy, że wszystkie wymagane decyzje i pozwolenia mogą wygenerować łącznie od 20 do nawet 60% wartości samego projektu. Warto już na etapie planowania i dopinania budżetu uwzględnić tego typu dodatkowe wydatki. Lepiej być przygotowanym na każdą ewentualność.

W pewnych przypadkach zabudowy możliwe jest samo zgłoszenie rozpoczęcia inwestycji, bez konieczności posiadania pozwolenie na przeprowadzenie takiej budowy. Pozwala to skrócić czas oczekiwania na zgodę z urzędu do 21 dni. Patrząc przez pryzmat budowy domu jednorodzinnego, pozwolenia na budowę nie będą wymagać:

• parterowe budynki wolnostojące o powierzchni do 25 m2 (wiaty, oranżerie i altany)
• przydomowe oczyszczalnie ścieków
• tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem
• gospodarcze obiekty budowlane do 35 m2 – maksymalna rozpiętość konstrukcji 4,80 m
• obiekty piętrzące wodę poniżej 1 metra
• przydomowe baseny i oczka wodne do 30 m2
• garaże o powierzchni do 35 m2 (ich ilość nie powinna przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki) – jednak trzeba zgłosić taką budowę do odpowiedniego organu administracyjnego

Pozwolenie na budowę (decyzja Starosty lub Prezydenta Miasta) zostaje wydane w czasie do 65 dni od momentu złożenia wniosku. Następnie należy odczekać 14 dni na uprawomocnienie się decyzji. Pozwolenie na budowę ma swój okres ważności! Rozpoczęcie inwestycji powinno nastąpić w czasie do 3 lat od wydania ostatecznego pozwolenia. W przeciwnym wypadku za każdy dzień zwłoki grozi grzywna 500 zł, która trafia do budżetu Państwa.

Zanim zaczniemy, musimy zwrócić uwagę na jeszcze jedną istotną kwestię – wybór technologii budowy domu, która to decyzja jest, oczywiście, indywidualną kwestią każdego inwestora. To, z jakiego budulca powstanie dom będzie jednak oddziaływać na koszt całej inwestycji, czas jej realizacji, a także na wytrzymałość i późniejszą eksploatację budynku. Budowa domu od a do z to najczęściej inwestycje realizowane w tradycyjnej formie murowanej lub jako obiekty o szkieletowej konstrukcji drewnianej. My skupimy się, mimo wszystko, na najpopularniejszych nadal obiektach budowlanych, czyli na konstrukcjach murowanych.

Budowa domu od czego zacząć?

Najczęściej całą inwestycję rozpoczynamy od ogrodzenia placu budowy, a następnie konieczne jest dokładne wytyczenie lokalizacji obiektu budowlanego. Pamiętajmy, że takie czynności w terenie może wykonać jedynie uprawniony geodeta. Po wytyczeniu granic nieruchomości, należy dokonać wyrównania działki i przygotować się do wylania fundamentów. Tutaj musimy pamiętać o odpowiedniej izolacji części podziemnej, np. metodą natryskową (piana PUR) oraz o rozprowadzeniu poziomych elementów kanalizacyjnych. Może być konieczne np. wykonanie drenażu, który zabezpieczy fundamenty przed niekorzystnym działaniem wilgoci.

Właściwa izolacja fundamentów

Dlaczego odpowiednia izolacja fundamentów jest tak ważna już na tym etapie budowy? Nie jest tajemnicą, że najniżej położone obszary budynku są najbardziej narażone na działanie wilgoci. Może ona przedostawać się przez nieodpowiednio wykonaną lub zbyt cienką hydroizolację, wyrządzając w ten sposób ogromne szkody w domu. Podczas późniejszego użytkowania obiektu możemy mieć problem z coraz większymi rachunkami za ogrzewanie, powstawaniem mostków termicznych, degradacją ścian, osłabieniem konstrukcji, a także pojawianiem się pleśni oraz grzyba.

Nanoszona metodą hydrodynamiczną pianka poliuretanowa zwiększa stukrotnie swoją objętość, co eliminuje ryzyko pominięcia jakiejkolwiek luki, która w przyszłości może stać się mostkiem termicznym, czyli ośrodkiem upływu ciepła z domu. Nakładanie pianki poliuretanowej jest szybsze i bardziej szczelne niż ocieplanie fundamentów płytami styropianu czy polistyrenu. Piana PUR znacznie lepiej zabezpiecza budynek, nie wymaga kołków montażowych, a także nie wchodzi w reakcję z lepikiem. Takie przygotowanie fundamentów może oszczędzić nam wiele problemów w przyszłości.

Rozpoczęcie budowy domu na tym etapie powinniśmy odłożyć na miesiące wiosenne i wcześniej uzgodnić termin kolejnych prac z ekipą murarską oraz z dekarzem. Na tym etapie budowy wykonane zostaną wszystkie ściany zewnętrzne, stropy oraz schody betonowe, a następnie ekipa budowlana przystąpi do wykonania więźby dachowej, komina, pokrycia dachu oraz ewentualnego zamontowania okien dachowych. Etap stanu surowego może pochłonąć dość dużą ilość budżetu przeznaczonego na wybudowanie nieruchomości (od 40 do 45% wartości całej inwestycji).

Na trzecim etapie inwestycji kładziona jest instalacja elektryczna, wodno – kanalizacyjna oraz gazowa, a także osadzane są wszystkich drzwi zewnętrzne oraz wykonywana jest stolarka okienna. Następuje tzw. zamknięcie budynku, który jest w tym momencie właściwie przygotowany na okres jesienno-zimowy. Położone instalacje muszą zostać skontrolowane przez certyfikowanych instalatorów, którzy sprawdzą ich poprawność wykonania i dokonają odbioru technicznego. Następnie można przystąpić do położenia suchych tynków, uporządkowanie placu budowy oraz wykonanie stałego ogrodzenia całej posesji.

Zewnętrzna izolacja termiczna jest kluczowa w budownictwie jednorodzinnym, ponieważ pozwala na znaczne obniżenie kosztów ogrzewania i eksploatacji całego budynku. Wykorzystywanie najnowszych technologii termoizolacyjnych pozwala na uzyskanie minimalnych strat ciepła, szybkie nagrzewanie się pomieszczeń, a także utrzymanie optymalnego poziomu wilgotności wewnątrz. Takie rozwiązania doskonale sprawdzą się zarówno w domu już powstałym i użytkowanym, jednak wrzucenie tego w koszty już na samym początku budowy szybko się zwróci, a ponadto nie będzie wymagało prowadzenia remontu w przyszłości, pozwalając na uniknięcie związanych z tym niedogodności.

Biorąc pod uwagę dostępne metody ocieplenia domu, wybór pianki poliuretanowej wydaje się obecnie najsensowniejszym rozwiązaniem. Materiał ten cechuje lekkość, paroprzepuszczalność, dobre uszczelnienie i łatwość montażu. Pianka poliuretanowa należy do najszybszych metod tworzenia izolacji, która jest wykonywana w sposób natryskowy. Dzięki temu w zaledwie kilka godzin możliwe jest utworzenie bariery termoizolacyjnej na naprawdę sporej powierzchni domu (dziennie do ponad 250 m²).

Ten etap prac budowlanych to uprzątniecie terenu, zdjęcie z niego tablicy informacyjnej, tymczasowego ogrodzenia, obiektów ustawionych na działce na potrzeby prowadzenia budowy, maszyn i sprzętów. Po tym następuje:

• odbiór prac budowlano – instalacyjnych (potwierdzony wpisem w dzienniku budowy)
• sprawdzenie i odbiór przyłączy oraz instalacji wewnętrznych, w tym instalacji wentylacyjnej, elektrycznej, wodnej, gazowej, przewodów kominowych
• wydanie świadectwa charakterystyki energetycznej, które określa źródło energii oraz sposób jej zużycia

Powyższe dokumenty muszą być wystawione przez osoby posiadające stosowne uprawnienia.

Do ostatecznego „odebrania” domu niezbędna będzie również inwentaryzacja geodezyjna, czyli wykonanie pomiarów i naniesienie wszystkich obiektów na mapę zasadniczą. Na dokumenty tego typu czeka się około miesiąca.

Jednak od faktycznego zakończenia budowy do możliwości zamieszkania w domu jest jeszcze długa, formalna droga. W Powiatowym lub Wojewódzkim Inspektoracie Nadzoru Budowlanego należy złożyć zawiadomienie o zakończeniu robót budowlanych, do którego dołącza się:

• dziennik budowy
• oświadczenie kierownika budowy
• protokół odbioru przyłączy
• protokół sprawdzenia i odbioru instalacji wewnętrznych
• protokół kontroli przewodów kominowych
• geodezyjną inwentaryzację powykonawczą
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej
• kopię prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę
• dokumenty ujęte w warunkach pozwolenia na budowę
• kopię projektu budowlanego z ewentualnymi naniesionymi zmianami i opisem uzupełniającym

Jeśli zawiadomienie o zakończeniu budowy było kompletne, wówczas nadzór budowlany udzieli tzw. milczącej zgody na zamieszkanie. Jeżeli w terminie 21 dni od daty złożenia wniosku nie otrzymamy żadnego pisma urzędowego, oznacza to, że możemy w pełni legalnie rozpocząć użytkowanie naszego domu.

Budowa domu jednorodzinnego to czasochłonna i pochłaniająca spore nakłady pieniędzy inwestycja, na której jednak nie warto oszczędzać i szukać dróg na tzw. skróty. Należy wspomnieć o tym, czego unikać w kontekście szukania oszczędności. Przede wszystkim warto zachować rozsądne podejście do kwestii oszczędzania na budowie i z pewnością nie warto tego robić kosztem jakości materiałów budowlanych. Warto na pewno postawić już na samym początku inwestycji na gruntowną, fachową i optymalną termoizolację budynku, np. z wykorzystaniem piany PUR, która pozwoli na osiągnięcie zadowalającej efektywności energetycznej obiektu, a tym samym na obniżenie późniejszych kosztów eksploatacyjnych. To kluczowa kwestia, o której wielu inwestorów często zapomina.